Monissa erityisesti 60- ja 70-luvuilla rakennetuissa asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöissä pohditaan kuumeisesti, miten hintavat perusparannushankkeet tulisi rahoittaa. Ammattitaitoinen isännöitsijä ja taloushallinnon asiantuntija ovat taloyhtiön edustajina merkittävissä rooleissa suuria hankkeita ja niiden rahoitusta suunniteltaessa.
Parhaimmillaan taloyhtiöt ovat voineet rahoittaa mittavat linja-, hissi- ja julkisivusaneeraukset kokonaisuudessaan lisärakentamisella saadulla tulolla. Lakimies Laura Hagman Haglexiltä on huomannut, että taloyhtiöissä on yhä enemmän kiinnostusta lisä- ja täydennysrakentamista kohtaan.
Lisärakentamisen mahdollisuutta kannattaa lähteä selvittämään tilanteissa, joissa taloyhtiöllä on tulossa mittavia remontteja.
Lähtökohtaisesti lisärakentamisen mahdollisuutta kannattaa lähteä selvittämään tilanteissa, joissa taloyhtiöllä on tulossa mittavia remontteja, joiden rahoittamiseksi lisärakentamisen yhteydessä saatua tuloa voidaan käyttää.
Hagman kertoo, että esimerkiksi taloyhtiön omistamasta tontista voidaan muodostaa uusi tontti lohkomalla, johon haetaan asemakaavoituksella lisää rakennusoikeutta. Vastaavasti uudelle rakennuspaikalle voidaan hakea lisää myytävää rakennusoikeutta, jolloin tontti jää kokonaan taloyhtiön omistukseen. Näin taloyhtiö saa tontista tulevina vuosina vuokratuloa.
”Vuokratulo vähentää osakkeenomistajilta kerättävien vastikkeiden määrää. Joissain kohteissa taloyhtiöt ovat hyötyneet vuokratulosta miltei koko vastikkeen verran, jolloin taloyhtiöstä on tullut lähes vastikkeeton yhtiö”, mainitsee Hagman.
Taloussuunnittelu ja sopimuskumppani mahdollistavat onnistuneen projektin
Erityisen tärkeää hankkeissa on huomioida verotuksellinen ja kirjanpidollinen puoli, sillä esimerkiksi rakennusoikeuden myynnistä saama korvaus on taloyhtiölle verotettavaa tuloa. Vastaavasti remonttikulut ovat verotuksessa vähennyskelpoinen erä. Jotta taloyhtiöille ei realisoidu verotettavaa tuloa, lisärakentamisesta saatava tulo ja remonttikulut on ajoitettava samalle verovuodelle, jotta syntyneet remonttikulut voidaan hyödyntää mahdollisimman täysimääräisesti verotuksessa. Mittavat korjaushankkeet kuten linjasaneeraukset ja putkiremontit pyritään käsittelemään kirjanpidossa mahdollisuuksien mukaan korjauskuluina.
Remontit ja rakennusoikeuden myynti on ajoitettava siten, että tulot ja menot voidaan kohdistaa pääosin samalle verovuodelle
Verosuunnittelussa on käytettävissä yksittäisiä keinoja, kuten asuintalovarauksen tekeminen, vastikkeiden perimättä jättäminen ja aikaisempien vuosien tappioiden hyödyntäminen. Esimerkkinä Hagman kertookin, että ullakolta myytävä rakennusoikeus voi olla järkevää toteuttaa yhtiöoikeudellisesti suunnattuna osakeantina, mikä on taloyhtiölle verovapaata tuloa ja siten verotuksen kannalta helpompi järjestely.
Hagman painottaa, että hankkeen onnistumisen edellytyksenä on hyvä sopimuskumppani, jonka kanssa voidaan sopia taloyhtiön etua turvaavat sopimusehdot ja saada hyvä korvaus rakennusoikeudesta.
Laura Hagman puhuu Taloushallintofoorumi 2021 -tapahtumassa lisä- ja täydennyshankkeiden verosuunnittelusta ja kirjanpidon erityiskysymyksistä keskiviikkona 3.11.
